Када купујете некретнину, вероватно сте чули за термин „clausula intabulandi“. Иако је реч о латинској фрази која звучи технички и сложено, у пракси ова клаузула има једноставну и кључну улогу: она представља безусловну сагласност продавца да се ваше право својине упише у катастар. Другим речима, то је формално овлашћење које омогућава да постанете званични власник некретнине.
Како функционишеclausula intabulandi?
Након што потпишете уговор о купопродаји и уплатите договорену цену, достављате доказ о уплати (на пример, потврду о трансакцији) продавцу или јавном бележнику. Јавни бележник потом потврђује да су испуњени услови из уговора и прослеђује комплетну документацију Пореској управи ради утврђивања пореза и надлежној служби за катастар ради уписа права својине.
У овом процесу clausula intabulandi је кључна јер садржи изричиту и безусловну сагласност продавца да се купац упише као нови власник некретнине у катастар непокретности.
Где се налазиclausula intabulandi?
Ова клаузула може бити:
- Укључена директно у сам уговор о купопродаји, обично у виду формулације као што је:
„Продавац изричито овлашћује купца да на основу овог уговора изврши упис права својине у катастар непокретности.” - Или издата накнадно, као посебна изјава продавца, оверена код јавног бележника, ако клаузула није била укључена у уговор.
Шта ако уговор не садржиclausula intabulandi?
Ако у самом уговору о купопродаји није укључена клаузула intabulandi, то не значи да је упис права својине немогућ. У овом случају, продавaц има могућност да накнадно да ову сагласност — и то у виду посебне нотарске изјаве или овлашћења. Овај документ је формално изјашњење продавца да се слаже на упис права својине купца у катастар непокретности.
Таква накнадна изјава мора бити изричито и писмено потврђена код јавног бележника (нотаријуса) како би имала правну снагу. Јавни бележник овом потврдом обезбеђује да продавaц стварно даје своју вољу без икаквих недоумица или услова.
Након што купац добије ову нотарску изјаву, може је приложити уз захтев за упис у катастар, што омогућава да се власништво коначно пренесе и у службеном регистру.
Овај поступак је важан јер без clausula intabulandi или накнадне нотарске сагласности, катастар неће прихватити захтев за упис — чак и ако је купац у потпуности исплатио уговорену цену.
Дакле, накнадна нотарска изјава је својеврсни „резервни“ механизам који омогућава да процес преноса својине буде комплетиран без обзира на то што изворни уговор није садржао ову кључну клаузулу.
Шта јеclausula non intabulandi?
Супротност clausula intabulandi је clausula non intabulandi — клаузула која изричито забрањује упис права својине док се не испуне одређени услови, најчешће пуна исплата купопродајне цене. Овај механизам штити продавца у случајевима када је плаћање уговорено у ратама или под посебним условима.
У пракси то значи да купац не може бити уписан као власник док не добије посебно овлашћење (клаузулу intabulandi) након испуњења свих обавеза.
Заштоclausula intabulandi није условљена уплатом?
Веома је важно нагласити да clausula intabulandi није потврда о исплати цене, већ искључиво сагласност за упис у катастар. Због тога се ова клаузула не сме условљавати исплатом. Ако би била, то би представљало ризик за продавца јер би купац могао да се упише као власник без да је исплатио уговорену цену.
Због тога је уобичајена пракса да се овлашћење даје накнадно, када су услови плаћања испуњени, и то у форми посебне изјаве, не увек у самом уговору.
Примери из праксе
- Купац је платио цео износ и уговор садржи clausula intabulandi. Продавац овлашћује нотара који подноси документацију Росреестру и купац добија статус власника без одлагања.
- Купац плаћа у ратама, уговор садржи clausula non intabulandi. Регистрација није могућа док купац не измири све рате. Након тога, продавaц издаје овлашћење за упис.
- Ако у уговору нема клаузуле intabulandi, продавaц може накнадно дати ову сагласност у виду нотарске изјаве, која се потом приложи уз захтев за упис у катастар.
Закључак
Clausula intabulandi је незаобилазна и суштинска ставка у свакој продаји некретнине јер омогућава упис права својине у катастар. Без ње, пренос власништва не може бити завршен, без обзира на постојање уговора и извршену уплату.
Са друге стране, clausula non intabulandi је важан инструмент заштите продавца у условима делимичних плаћања и других ограничења.
Пре закључења уговора проверите да ли је ова клаузула адекватно регулисана — то ће вам уштедети много времена и потенцијалних проблема!
Желите још правних савета? Пишите нам у коментарима или контактирајте наш тим!